무자격자의 부동산 중개, 중개수수료 지급의무는?

A는 자신 소유의 임야에 관하여 공인중개사 자격이 없고 중개사사무소 개설등록도 하지 않고 부동산중개를 직업으로 하는 B의 중개로 C와 부동산매매계약을 체결하였습니다. A는 B와 중개수수료로 1000만원을 지급하기로 약정하였습니다. A는 약속한 대로 B에게 중개수수료를 지급해야 할까요?

 

부동산을 사고팔 때 대부분 공인중개사를 통해 계약을 진행합니다. 하지만 간혹 자격이 없는 사람이 중개를 하고 수수료를 요구하는 경우도 있습니다. 이런 상황에서 우리는 궁금해집니다. "공인중개사 자격이 없는 사람이 중개를 했을 때, 중개수수료를 반드시 지급해야 할까?" 오늘은 이 문제를 법적으로 분석해 보겠습니다.

 

공인중개사가 아니면 부동산중개를 할 수 없을까?

우리나라의 공인중개사법에 따르면, 부동산 중개업을 하려면 반드시 공인중개사 자격을 취득하고 중개사무소 개설등록을 해야 합니다. 만약 이를 어기고 무자격자가 중개업을 하면 형사처벌을 받게 됩니다. 

공인중개사법 제9조(중개사무소의 개설등록)
① 중개업을 영위하려는 자는 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 중개사무소(법인의 경우에는 주된 중개사무소를 말한다)를 두려는 지역을 관할하는 시장(구가 설치되지 아니한 시의 시장과 특별자치도 행정시의 시장을 말한다. 이하 같다)ㆍ군수 또는 구청장(이하 “등록관청”이라 한다)에게 중개사무소의 개설등록을 하여야 한다.
②공인중개사(소속공인중개사는 제외한다) 또는 법인이 아닌 자는 제1항에 따라 중개사무소의 개설등록을 신청할 수 없다.
 
공인중개사법 제48조(벌칙)
다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금에 처한다.
1. 제9조에 따른 중개사무소의 개설등록을 하지 아니하고 중개업을 한 자

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이 법의 취지는 단순히 자격증 소지자를 보호하는 것이 아니라, 부동산 거래의 안전성과 신뢰를 보장하기 위해서입니다. 부동산 거래는 금액이 크고, 사기나 분쟁이 자주 발생하기 때문에 반드시 전문성을 갖춘 중개인이 개입해야 한다는 것이죠.

 

무자격자와의 중개수수료 약정, 법적으로 유효할까?

만약 공인중개사 자격이 없는 사람이 중개를 했다면 그와 체결한 중개수수료 지급약정은 법적으로 유효할까요? 대법원 판례에 따르면, 공인중개사 자격이 없는 사람이 중개를 하고 체결한 중개수수료 지급약정은 강행법규 위반으로 무효입니다. 다시 말해 법적으로 보호받을 수 없는 계약이기 때문에 의뢰인은 약속한 수수료를 지급할 의무가 없습니다. 

대법원 2010. 12. 23. 선고 2008다75119 판결
구 부동산중개업법(2005. 7. 29. 법률 제7638호 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률로 전부 개정되기 전의 것)은 부동산중개업을 건전하게 지도·육성하고 부동산중개업무를 적절히 규율함으로써 부동산중개업자의 공신력을 높이고 공정한 부동산거래질서를 확립하여 국민의 재산권 보호에 기여함을 입법 목적으로 하고 있으므로(법 제1조), 공인중개사 자격이 없는 자가 중개사무소 개설등록을 하지 아니한 채 부동산중개업을 하면서 체결한 중개수수료 지급약정의 효력은 이와 같은 입법 목적에 비추어 해석되어야 한다. 그런데 공인중개사 자격이 없는 자가 부동산중개업 관련 법령을 위반하여 중개사무소 개설등록을 하지 아니한 채 부동산중개업을 하면서 체결한 중개수수료 지급약정에 따라 수수료를 받는 행위는 투기적·탈법적 거래를 조장하여 부동산거래질서의 공정성을 해할 우려가 있다. 또한 부동산중개업 관련 법령의 주된 규율대상인 부동산이 그 거래가격이 상대적으로 높은 점에 비추어 전문성을 갖춘 공인중개사가 부동산거래를 중개하는 것은 부동산거래사고를 사전에 예방하고, 만약의 경우 사고가 발생하더라도 보증보험 등에 의한 손해전보를 보장할 수 있는 등 국민 개개인의 재산적 이해관계 및 국민생활의 편의에 미치는 영향이 매우 커서 이에 대한 규제가 강하게 요청된다. 이러한 사정을 종합적으로 고려하여 보면, 공인중개사 자격이 없어 중개사무소 개설등록을 하지 아니한 채 부동산중개업을 한 자에게 형사적 제재를 가하는 것만으로는 부족하고 그가 체결한 중개수수료 지급약정에 의한 경제적 이익이 귀속되는 것을 방지하여야 할 필요가 있고, 따라서 중개사무소 개설등록에 관한 구 부동산중개업법 관련 규정들은 공인중개사 자격이 없는 자가 중개사무소 개설등록을 하지 아니한 채 부동산중개업을 하면서 체결한 중개수수료 지급약정의 효력을 제한하는 이른바 강행법규에 해당한다.

 

결국 무자격자와의 중개수수료 지급약정은 법적으로 무효이며, 이를 지급하지 않아도 법적으로 문제 되지 않습니다.

 

위 사례에서도 공인중개사 자격이 없는 B가 중개사무소 개설등록을 하지 아니한 채 부동산중개업을 하면서 A와 중개수수료지급약정을 체결하였다면 그 약정은 강행법규 위반으로 무효입니다. 따라서 A는 약정수수료 지급의무가 없다고 하겠습니다.

 

결론: 무자격자의 중개수수료, 줄 필요 없다

부동산 거래는 신중하게 이루어져야 합니다. 공인중개사 자격이 없는 사람이 부동산 중개를 한다면, 수수료 지급 약정은 무효이며 지급할 필요가 없습니다. 오히려, 무자격자의 중개행위는 법적으로 처벌받을 수 있으므로, 부동산 거래 시 반드시 공인중개사를 통해 계약을 진행하는 것이 안전합니다.