부동산중개업자에게 법정수수료 초과하는 약정수수료 지급할 의무 없다

부동산을 사고팔거나 임대차 계약을 체결할 때, 공인중개사에게 지급해야 하는 중개수수료는 항상 논란이 됩니다. 많은 사람들이 부동산 거래 과정에서 "더 좋은 가격에 거래를 성사시켜 주겠다"는 이유로 법정 수수료를 초과한 금액을 요구받기도 합니다. 그런데 과연 법적으로 이러한 추가 수수료를 지급해야 할까요?

 

법정수수료를 초과한 약정은 무효

공인중개사법은 중개수수료의 한도를 명확하게 정하고 있으며, 이를 초과하는 수수료를 받을 수 없도록 규정하고 있습니다. 이러한 규정을 위반할 경우 형사처벌도 부과하고 있습니다. 

공인중개사법 제32조(중개보수 등)
① 개업공인중개사는 중개업무에 관하여 중개의뢰인으로부터 소정의 보수를 받는다. 다만, 개업공인중개사의 고의 또는 과실로 인하여 중개의뢰인간의 거래행위가 무효ㆍ취소 또는 해제된 경우에는 그러하지 아니하다.
② 개업공인중개사는 중개의뢰인으로부터 제25조제1항에 따른 중개대상물의 권리관계 등의 확인 또는 제31조에 따른 계약금등의 반환채무이행 보장에 소요되는 실비를 받을 수 있다.
③ 제1항에 따른 보수의 지급시기는 대통령령으로 정한다.
④ 주택(부속토지를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)의 중개에 대한 보수와 제2항에 따른 실비의 한도 등에 관하여 필요한 사항은 국토교통부령으로 정하는 범위 안에서 특별시ㆍ광역시ㆍ도 또는 특별자치도의 조례로 정하고, 주택 외의 중개대상물의 중개에 대한 보수는 국토교통부령으로 정한다.
 
공인중개사법 제33조(금지행위)
① 개업공인중개사등은 다음 각 호의 행위를 하여서는 아니 된다.
3. 사례ㆍ증여 그 밖의 어떠한 명목으로도 제32조에 따른 보수 또는 실비를 초과하여 금품을 받는 행위
 
공인중개사법 제49조(벌칙)
①다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처한다.
10. 제33조제1항제1호부터 제4호까지의 규정을 위반한 자

 

대법원 판례는 공인중개사법 등 관련 법령에서 정한 한도를 초과하는 부동산 중개보수 약정은 한도를 초과하는 범위 내에서 무효라는 입장입니다. 대법원은 2007년 전원합의체 판결(2005다32159)을 통해 "중개수수료의 한도를 초과하는 수수료를 받지 못하도록 한 부동산중개업법 관련 법령은 중개수수료 약정 중 한도를 초과하는 부분에 대한 사법상의 효력을 제한하는 이른바 강행법규에 해당하고 그 한도를 초과하는 부동산 중개수수료 약정은 그 한도 초과 범위 내에서 무효"라고 판시한 이래 지금까지 동일한 입장을 유지하고 있습니다.

대법원 2021. 7. 29. 선고 2017다243723 판결
공인중개사법 제32조 제1항 본문은 “개업 공인중개사는 중개업무에 관하여 중개의뢰인으로부터 소정의 보수를 받는다.”라고 정하고 있고, 제32조 제4항과 같은 법 시행규칙 제20조 제1항, 제4항은 중개대상물별로 공인중개사가 중개업무에 관하여 중개의뢰인으로부터 받을 수 있는 보수의 한도를 정하고 있다. 부동산 중개보수 제한에 관한 위 규정들은 중개보수 약정 중 소정의 한도를 초과하는 부분에 대한 사법상의 효력을 제한하는 이른바 강행법규에 해당한다. 따라서 공인중개사법 등 관련 법령에서 정한 한도를 초과하는 부동산 중개보수 약정은 한도를 초과하는 범위 내에서 무효이다.

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민법에서 강행법규란 법률의 규정 중에서 당사자의 의사와 관계없이 반드시 지켜야 하는 규정을 의미합니다. 이러한 규정은 공공의 이익이나 사회질서를 보호하기 위해 설정되며, 당사자 간의 합의로도 이를 변경하거나 무시할 수 없습니다. 강행법규에 위반한 당사자 간의 합의는 무효입니다. 즉 법적으로 효력이 없으며, 당사자 간의 권리와 의무가 발생하지 않습니다. 

 

따라서 공인중개사법에 의한 법정수수료 초과분에 대하여는 강행법규 위반을 이유로 그 지급의무를 면할 수 있습니다. 즉 초과 약정수수료는 주지 않아도 된다는 말입니다. 

 

컨설팅비? 다른 명목이라도 안 된다

공인중개사들이 법정수수료를 초과하는 금액을 받기 위해 컨설팅비용, 자문료 등의 명목을 붙여 추가 금액을 요구하는 경우도 있습니다. 하지만 대법원은 이러한 컨설팅이나 자문 등이 부동산 중개행위와 실질적으로 동일하다면 역시 법정수수료를 초과하는 금액을 받을 수 없다고 판시하였습니다. 만약 공인중개사가 실질적으로 중개행위와 다를 바 없는 컨설팅 등의 명목으로 법정수수료의 상한을 초과한 금액을 받았다면 부당이득반환청구를 하여 돌려받을 수 있을 것입니다. 

대법원 2011. 11. 10. 선고 2009다4572 판결
공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률(이하 '공인중개사법'이라고 한다)의 규율대상인 "중개업"이라고 함은 '다른 사람의 의뢰에 의하여 일정한 보수를 받고 부동산 등 중개대상물에 관하여 거래당사자간의 매매 · 교환 · 임대차 그 밖의 권리의 득실변경에 관한 행위를 알선하는 것을 업으로 하는 것'을 말하고(공인중개사법 제2조 제1호, 제3호), 어떠한 행위가 중개행위에 해당하는지는 행위자의 주관적 의사에 의하여 좌우되는 것이 아니라 그 행위를 객관적으로 보아 사회통념상 거래의 알선 · 중개를 위한 행위라고 인정되는지 여부에 따라 결정되어야 하며, 부동산에 관하여 위와 같은 중개행위를 업으로 하는 자가 그에 더하여 이른바 부동산 컨설팅 등의 용역을 제공한다고 하여 공인중개사법의 규율대상인 부동산 중개행위가 아니라고 볼 수 없다(대법원 2005. 10. 7. 선고 2005다32197 판결, 대법원 2006. 1. 13. 선고 2005도6851 판결, 대법원 2007. 1. 11. 선고 2006도7594 판결 등 참조).

대법원 2016. 6. 23. 선고 2016다206505 판결
공인중개사가 의뢰인으로부터 매각동의를 받고 교환가액을 조율한 것은 전형적인 부동산 중개행위에 해당하고, 공인중개사가 의뢰인의 채무를 대납하고 경매를 정지시킨 행위 등도 부동산 중개의 부수적인 행위로 볼 수 있다. 또한 임대수익을 분석해 주고, 세무상담을 해 준 내용도 부동산의 일반적인 현황이나 간단한 세무상식에 불과해 공인중개사의 중개행위와 별개인 권리분석이나 세무상담에 관한 컨설팅 용역을 제공했다고 보기 어렵다.

 

법정수수료를 초과하여 지급했다면 돌려받을 수 있다

만약 공인중개사가 법정 수수료를 초과하는 금액을 받았다면, 이를 반환받을 수 있습니다. 부당이득반환청구를 통해 초과 지급한 금액을 돌려받을 수 있으며, 필요할 경우 공인중개사를 공인중개사법 위반으로 형사 고소할 수도 있습니다.

 

한편 공인중개사가 법정수수료를 초과하는 보수 등을 지급받았다면 자격정지의 행정처분을 당할 수도 있습니다. 

공인중개사법 제36조(자격의 정지)
① 시ㆍ도지사는 공인중개사가 소속공인중개사로서 업무를 수행하는 기간 중에 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 6개월의 범위 안에서 기간을 정하여 그 자격을 정지할 수 있다.
7. 제33조제1항 각 호에 규정된 금지행위를 한 경우

 

요약하자면

부동산 거래 시 공인중개사가 "좋은 가격에 거래해 주겠다" 또는 "빠른 거래를 성사시켜 주겠다"는 등의 명목으로 법정수수료를 초과하는 금액을 요구한다면 이에 응할 필요가 없습니다. 법정수수료를 초과하는 금액을 지급하기로 합의하였다 하더라도 그러한 합의는 법적으로 무효이며, 금액을 지급한 이후에는 법정수수료 초과 지급분을 반환 청구 할 수 있습니다. 

 

공인중개사의 요구에 현혹되지 말고, 법정 수수료 한도를 꼭 확인하세요!